En Chile, cada vez son más las personas que enfrentan dificultades para pagar su crédito hipotecario. Las cifras lo confirman: según la Comisión para el Mercado Financiero (CMF), la morosidad mayor a 90 días en este tipo de créditos alcanzó un 2,40 %, su nivel más alto desde la pandemia. Detrás de ese número hay historias reales de personas que hicieron todo lo posible por cumplir, pero que hoy viven con el peso de una deuda hipotecaria que ya no pueden sostener.
Factores como las altas tasas de interés con las que se firmaron muchos créditos post pandemia, el estancamiento de los ingresos y el sobreendeudamiento generalizado han creado un escenario crítico para miles de familias. En ese contexto, es natural sentirse agobiado, confundido o sin saber qué camino tomar. Pero hay algo que no debes olvidar: existen alternativas legales y seguras para enfrentar esta situación, y en muchos casos, es posible evitar la pérdida de tu vivienda si actúas a tiempo.
¿Qué es una deuda hipotecaria y por qué tantas personas están en mora hoy?
Una deuda hipotecaria se genera cuando una persona accede a un crédito para comprar una propiedad, ya sea una casa, departamento o terreno, y como garantía del préstamo se constituye una hipoteca sobre ese mismo bien. En otras palabras, mientras el crédito no esté pagado completamente, la propiedad actúa como respaldo del banco o institución financiera. Cada mes, el deudor debe cumplir con el pago de una cuota conocida como dividendo, que incluye amortización e intereses.
Durante los últimos años, especialmente en el contexto post pandemia, miles de personas en Chile firmaron créditos hipotecarios con tasas de interés elevadas, algunas superiores al 5 %. En ese momento, acceder a una vivienda parecía una oportunidad que no se podía dejar pasar. Sin embargo, con el paso del tiempo, muchos de esos compromisos se han vuelto insostenibles.
Actualmente, más de un 2,4 % de los créditos hipotecarios están en mora por más de 90 días, según cifras oficiales de la CMF. Esta es la cifra más alta desde 2020 y refleja el impacto de un escenario económico adverso:
- Sueldo estancado frente al alza del costo de la vida.
- Imposibilidad de refinanciar en condiciones favorables.
- Problemas laborales, ingresos variables o desempleo.
- Acumulación de otras deudas en paralelo (consumo, tarjetas, líneas de crédito).
En muchos casos, el problema no es solo el dividendo: hay quienes tienen productos financieros asociados al mismo banco, como créditos de consumo o tarjetas, que agravan la situación. Por eso, cuando hablamos de deuda hipotecaria, no solo hablamos de números. Hablamos de un hogar, de estabilidad familiar, y de decisiones que pueden marcar un antes y un después en la vida de una persona.
Errores comunes al enfrentar una deuda hipotecaria
Cuando una persona comienza a tener dificultades para pagar su crédito hipotecario, muchas veces actúa desde el temor, la culpa o la desinformación. En Legalfit hemos visto cómo esas primeras decisiones, tomadas con buena intención, pero sin estrategia, pueden agravar el problema en lugar de solucionarlo. A continuación, te compartimos algunos de los errores más comunes que cometen quienes enfrentan una deuda hipotecaria:
❌ 1. Dejar pasar demasiado tiempo
Esperar «a ver si mejora la situación» o postergar el problema solo lleva a que se acumulen cuotas impagas, intereses moratorios y gastos asociados. Muchas personas buscan ayuda recién cuando ya tienen una demanda ejecutiva encima, lo que reduce las opciones disponibles. Anticiparse puede hacer la diferencia entre conservar tu hogar o perderlo.
❌ 2. Pedir otro crédito para pagar el dividendo
Es común recurrir a familiares, tarjetas de crédito o préstamos informales para pagar el dividendo. Pero cuando ya hay una dificultad financiera estructural, esto solo genera un efecto bola de nieve que termina siendo insostenible. Tapar una deuda con otra no es una solución: es un riesgo.
❌ 3. Firmar una repactación sin asesoría legal
Algunos bancos o mutuarias ofrecen repactaciones rápidas que prometen «bajar la cuota mensual». Pero muchas veces esas repactaciones aumentan el monto total de la deuda, extienden el plazo excesivamente o cambian las condiciones de la hipoteca (por ejemplo, dándole un fin general). Sin asesoría legal, podrías terminar firmando un acuerdo aún más desfavorable.
❌ 4. Analizar solo la deuda hipotecaria, sin ver el panorama completo
Otro error frecuente es focalizarse únicamente en el dividendo, cuando en realidad la persona puede estar sobreendeudada en varias áreas (consumo, tarjetas, gastos básicos). La deuda hipotecaria puede ser solo el síntoma visible de un problema financiero mayor. Por eso, la evaluación debe ser global.
❌ 5. No buscar asesoría profesional a tiempo
El miedo al juicio, al «qué dirán» o a asumir que no hay salida lleva a muchas personas a no consultar con especialistas cuando aún hay margen para negociar, renegociar o incluso demandar condiciones abusivas. Contar con orientación legal oportuna no solo alivia el proceso, también permite encontrar caminos viables antes de que el problema escale.
¿Qué opciones legales existen si ya no puedes pagar tu crédito hipotecario?
Cuando el pago del dividendo mensual ya no es sostenible, muchas personas sienten que están contra la pared. Sin embargo, existen herramientas legales que permiten enfrentar una deuda hipotecaria de manera estructurada, responsable y con posibilidades reales de solución. Lo importante es actuar a tiempo y asesorarse con especialistas que puedan evaluar cada caso.
Estas son las tres principales alternativas legales en Chile para quienes ya no pueden seguir pagando su crédito hipotecario:
Refinanciamiento con otro banco o mutuaria
En algunos casos, una opción es refinanciar la deuda hipotecaria con otra institución financiera, buscando una tasa de interés más baja o un plazo más largo que permita reducir el dividendo mensual.
No obstante, el refinanciamiento no siempre es viable. Hoy en día, muchas mutuarias no financian más del 70 % del valor de la propiedad, lo que deja fuera a quienes tienen deudas elevadas o un alto nivel de carga financiera. Además, este proceso puede implicar nuevos costos notariales, tasaciones y comisiones.
¿Cuándo conviene?
Cuando aún estás en la primera mitad del crédito, tienes un buen historial financiero y hay una oferta concreta con mejores condiciones que el crédito original.
Renegociación de deudas mediante la Superir
La Superintendencia de Insolvencia y Reemprendimiento (Superir) permite a las personas naturales acceder a un procedimiento gratuito de renegociación de sus deudas, incluyendo en algunos casos los créditos hipotecarios.
Este procedimiento, establecido en la Ley 20.720, permite suspender los procesos judiciales mientras se negocia un nuevo plan de pagos con los acreedores. Es una herramienta efectiva para ordenar todas las deudas en conjunto, no solo la hipotecaria.
Requisitos para acceder a la renegociación:
- Tener 2 o más deudas vencidas por más de 90 días, que en total sumen más de 80 UF.
- No haber emitido movimientos de primera categoría en los últimos 24 meses.
- No haber sido notificado judicialmente en causa ejecutiva o de liquidación por estas deudas.
¿Se pueden incluir créditos hipotecarios?
Sí, en algunos casos, dependiendo del análisis completo de la situación financiera y de la viabilidad del nuevo plan de pagos. Este punto debe evaluarse con asesoría legal.
Defensa judicial ante una demanda por deuda hipotecaria
Si ya dejaste de pagar tu crédito y el banco inició un proceso judicial, es probable que te enfrentes a un juicio ejecutivo, cuyo objetivo principal es embargar la propiedad hipotecada y llevarla a remate. Incluso, en algunos casos, pueden verse afectados otros bienes.
La publicación de la morosidad en los registros de deuda (como DICOM) también puede afectar tu capacidad para obtener nuevos créditos o arrendar propiedades.
¿Qué hacer en esta etapa?
Si ya fuiste notificado o sabes que se inició una demanda, es crucial actuar con rapidez. Aún existen mecanismos legales para detener el proceso o buscar alternativas con la institución en mejores condiciones, pero el tiempo juega en contra.
Elegir la opción correcta: no todos los caminos sirven para todos
Cada una de estas alternativas tiene condiciones, requisitos y consecuencias distintas. Lo más importante es no tomar decisiones apresuradas (como firmar una repactación o refinanciar a ciegas) y buscar una evaluación completa de tu situación financiera y legal.
En Legalfit analizamos cada caso para identificar el camino más viable según tus objetivos: conservar la propiedad, reestructurar tu deuda o defenderte judicialmente.
¿Cómo saber cuánto debes? Paso a paso para revisar tu deuda hipotecaria en la CMF
Uno de los pasos más importantes, y más olvidados, al enfrentar una deuda hipotecaria es tener claridad sobre cuánto se debe realmente. Muchas personas pierden el control financiero porque no conocen el detalle actualizado de su situación. Por eso, antes de tomar cualquier decisión, es fundamental revisar el Informe de Deudas de la Comisión para el Mercado Financiero (CMF).
Este informe es gratuito, se puede obtener en línea y contiene toda la información relevante sobre los créditos vigentes o morosos que una persona mantiene con instituciones reguladas por la CMF, como bancos y mutuarias.
Paso a paso para obtener tu Informe de Deudas CMF
- Ingresa a:
https://conocetudeuda.cmfchile.cl/informe-deudas/622/w3-contents.html - Haz clic en “Acceder con ClaveÚnica”
Necesitarás contar con tu ClaveÚnica activa. Si no la tienes, puedes obtenerla en el Registro Civil. - Autoriza el acceso y descarga tu informe
El sistema generará un documento PDF con tu información crediticia actualizada. - Analiza los datos o revísalos junto a un especialista
Si ves montos elevados, cuotas impagas o créditos vencidos, es recomendable buscar asesoría legal inmediata.
¿Qué señales indican que necesitas ayuda legal?
- Créditos con más de 90 días de mora
- Acumulación de deudas con una misma institución
- Múltiples productos (hipotecarios, consumo y tarjetas) impagos
- Disminución de ingresos sin posibilidad real de retomar el pago pronto
Aunque el informe refleje una situación aún controlable, si ya sabes que no podrás seguir pagando el dividendo en los próximos meses, ese ya es motivo suficiente para actuar.
Anticiparse es clave. Revisar tu situación actual con datos reales te permite tomar decisiones informadas, evitar sorpresas judiciales y explorar a tiempo alternativas legales como la renegociación o defensa ante demanda. En Legalfit podemos ayudarte a interpretar esta información y planificar el mejor camino para proteger tu patrimonio.
¿Firmaste una promesa de compraventa y no puedes seguir adelante?
Durante y después de la pandemia, muchas personas firmaron promesas de compraventa para adquirir un departamento o casa, motivadas por promociones atractivas como el “bono pie” o el “arriendo garantizado”. Sin embargo, con el paso del tiempo, la realidad económica cambió drásticamente: tasas hipotecarias más altas, sueldos estancados y deudas acumuladas han hecho que muchas de esas personas hoy no puedan, o simplemente no quieran, concretar la compra.
En este contexto, uno de los problemas más frecuentes que enfrentamos en Legalfit es el de quienes firmaron una promesa de compraventa, pagaron el pie, y ahora no pueden acceder al crédito hipotecario. ¿El resultado? La inmobiliaria se queda con el dinero del pie y aplica una multa por incumplimiento. Pero, ¿es esto legal?
Promesa de compraventa ≠ Compraventa
Primero, es importante diferenciar entre la promesa de compraventa y la compraventa misma. La promesa es un contrato previo, en el que ambas partes se comprometen a concretar la venta en el futuro, bajo ciertas condiciones (por ejemplo, que el comprador obtenga un crédito hipotecario).
Cuando esas condiciones no se cumplen, como no obtener financiamiento bancario, no debería aplicarse una multa automática ni perderse todo el dinero entregado como pie. Sin embargo, muchas promesas vienen redactadas como contratos de adhesión, con cláusulas que imponen multas desproporcionadas y abusivas al consumidor.
¿Es legal que te retengan todo el pie?
Desde la experiencia de Legalfit, y en línea con fallos recientes obtenidos en tribunales, no es legal que la inmobiliaria se quede con el 100 % del pie si no pudiste seguir adelante por razones justificadas. Este tipo de cláusulas han sido calificadas como abusivas, especialmente cuando:
- El comprador actuó de buena fe, pero no logró el crédito hipotecario.
- No se ofreció una salida razonable al contrato.
- La multa es desproporcionada en relación al perjuicio real de la inmobiliaria.
Los tribunales han reconocido que estos contratos son de adhesión y, por tanto, el consumidor tiene derecho a solicitar la devolución del dinero pagado si la cláusula penal es abusiva.
¿Qué opciones legales tengo si firmé una promesa y no puedo cumplir?
Si estás en esta situación, no estás solo/a y hay alternativas legales para defender tus derechos. En Legalfit hemos ayudado a decenas de personas a:
- Presentar querellas infraccionales ante tribunales por cláusulas abusivas.
- Negociar con las inmobiliarias para recuperar parte o la totalidad del dinero entregado.
- Evitar demandas injustificadas que buscan obligar al comprador a concretar la compra pese a la imposibilidad financiera.
La clave está en actuar a tiempo y con asesoría especializada. Cuanto antes se analice tu caso, mayores son las probabilidades de recuperar tu dinero y evitar consecuencias mayores.
Firmar una promesa de compraventa no debería convertirse en una trampa financiera. Si tu situación ha cambiado y ya no puedes cumplir con lo pactado, existen caminos legales para terminar el contrato sin perder todo lo que ya pagaste. En Legalfit podemos ayudarte a hacerlo.
Preguntas más frecuentes de los usuarios sobre deuda hipotecaria
Primero, puedes recurrir a la institución con la que tienes deuda para evaluar alternativas de pago. Si no obtienes una alternativa, debes buscar asesoría legal especialista. .
Siempre se aconsejará poder pagar, pero el abonar sin pagar el total puede no detener una posible demanda-jurídicamente no lo detiene-, por lo que es importante tener certezas sobre el estado del cobro de la deuda.
Se puede tener deuda, pero lo aconsejable es mantener un nivel de endeudamiento saludable, para que el tomar un crédito hipotecario no sea la gota que rebalse el vaso de las deudas.
Si, es posible cerrarlo, así como ganar tiempo, acá lo que deberá considerar es si hay alternativas para lograr un acuerdo de pago.
La deuda educacional no se informa en los registros de morosidad, esto en virtud de una ley que lo regula así.
Es la deuda que se origina cuando contraes un crédito para la compra de un inmueble. La deuda puede estar al día o morosa.
¿Cuándo pedir ayuda legal por una deuda hipotecaria? Legalfit está para ayudarte
Si estás teniendo dificultades para pagar tu dividendo, o sabes que pronto no podrás seguir cumpliendo, ese es el momento de buscar asesoría legal. No es necesario esperar a caer en mora, ni mucho menos a recibir una demanda. De hecho, anticiparse permite tener más opciones sobre la mesa, como refinanciar, renegociar o defenderse ante cláusulas abusivas.
Incluso si ya tienes cuotas impagas o te han notificado judicialmente, aún es posible tomar medidas para proteger tu patrimonio. La clave está en actuar con información clara, evaluar todas tus deudas en conjunto y no tomar decisiones impulsivas que puedan empeorar la situación.
Tener una deuda hipotecaria no significa que todo esté perdido. El sistema legal chileno ofrece alternativas reales, como la renegociación, la defensa judicial o la posibilidad de recuperar el dinero del pie en contratos abusivos, siempre que se aborden con tiempo y asesoría adecuada.
Si estás enfrentando una situación compleja con tu crédito hipotecario o promesa de compraventa, en Legalfit podemos ayudarte a revisar tu caso y encontrar la mejor solución posible. Contáctanos a través del formulario o escríbenos por Whatsapp.
