Cuando un arrendatario no paga el arriendo, deja de responder tus mensajes o acumula deudas por gastos comunes, es normal que aparezca la frustración y la incertidumbre. En Chile, los propietarios cuentan con herramientas legales para enfrentar esta situación y recuperar su propiedad a través de una demanda de arrendamiento.
Este procedimiento permite exigir judicialmente el pago de lo adeudado y el desalojo del inmueble si el arrendatario no regulariza su deuda. Además, la reciente Ley N.º 21.461, conocida como “Devuélveme mi casa”, ha agilizado los plazos para estos casos, facilitando el proceso para los arrendadores afectados.
En este artículo, te explicamos qué hacer si tu arrendatario no paga, cómo iniciar una demanda y qué medidas preventivas pueden ayudarte a evitar nuevos conflictos. Si te enfrentas a esta situación, en Legalfit te orientamos paso a paso para recuperar tu propiedad de forma rápida y segura.
¿Qué hacer si el arrendatario no paga el arriendo?
Cuando el arrendatario no paga el arriendo, el primer paso no siempre debe ser acudir directamente a los tribunales. Existen acciones previas y legales que pueden ayudarte a resolver el conflicto y que además servirán como respaldo si luego decides presentar una demanda de arrendamiento.
- Intenta una solución directa y documenta todo: Contacta al arrendatario por escrito (correo, mensaje o carta certificada) solicitando el pago pendiente y fijando un plazo razonable. Estos registros pueden ser fundamentales como prueba del incumplimiento en caso de llegar a juicio.
Evita acuerdos verbales: todo debe quedar por escrito para demostrar que se dio la oportunidad de regularizar la deuda. - Revisa el contrato de arriendo: Antes de avanzar, revisa las cláusulas del contrato: Si el contrato fue firmado ante notario, su valor probatorio es aún más sólido.
- Evalúa las deudas asociadas: No solo se considera el impago del arriendo. También puedes incluir en la demanda las deudas por gastos comunes o servicios básicos, siempre que estén acreditadas. Esto permite que el reclamo sea integral y no solo por el canon mensual.
- Inicia una demanda de arrendamiento: Si tras los intentos de cobro el arrendatario sigue sin pagar, corresponde iniciar una demanda de arrendamiento (cobro de rentas y término del contrato). Este proceso busca que el tribunal ordene el pago de la deuda y la restitución del inmueble.
Desde la entrada en vigor de la Ley N.º 21.461 (“Devuélveme mi casa”), los tribunales cuentan con plazos más breves para resolver estos casos, lo que reduce el tiempo de espera para el propietario. - Evita soluciones informales o desalojos por cuenta propia: Es importante recordar que ningún propietario puede desalojar directamente al arrendatario. Cualquier acción fuera del marco legal puede ser sancionada. El lanzamiento del arrendatario sólo puede decretarse por orden judicial.
- Busca asesoría legal: Contar con un abogado especializado en este tipo de causas puede marcar la diferencia. Un profesional te orientará sobre la mejor estrategia según el monto de la deuda, las pruebas disponibles y los plazos procesales.
En Legalfit, hemos acompañado a propietarios a recuperar sus propiedades y ejecutar demandas de arrendamiento exitosas, actuando siempre dentro del marco legal.
En qué consiste una demanda de arrendamiento en Chile
La demanda de arrendamiento es el mecanismo judicial que permite a un propietario exigir el pago de las rentas adeudadas y pedir la restitución del inmueble cuando el arrendatario no cumple con sus obligaciones. Es una herramienta clave para hacer valer los derechos del arrendador ante casos de morosidad o incumplimiento reiterado.
A diferencia de otros procedimientos, este tipo de demanda tiene un carácter expedito y especializado, ya que se tramita ante los Juzgados de Letras en lo Civil y cuenta con plazos más breves desde la entrada en vigor de la Ley “Devuélveme mi Casa”. Esta ley fortaleció el proceso de restitución del inmueble bajo ciertos supuestos, evitando que los propietarios esperen meses, o incluso años, para recuperar sus propiedades.
Qué es una demanda de arrendamiento
Consiste en una acción judicial que el propietario presenta contra el arrendatario moroso, solicitando al juez:
- El pago de las rentas impagas, intereses y costas judiciales.
- La terminación del contrato de arriendo por incumplimiento.
- La restitución del inmueble, es decir, que el arrendatario sea obligado a desalojar la propiedad.
¿Qué documentos y requisitos necesitas?
Para presentar una demanda de arrendamiento, el arrendador debe reunir antecedentes que respalden su reclamación. Entre ellos:
- Contrato de arriendo vigente, preferiblemente firmado ante notario.
- Comprobantes de no pago, como transferencias bancarias faltantes o recibos impagos.
- Registros de comunicación con el arrendatario (mensajes, correos o cartas certificadas).
- Boletas de gastos comunes o servicios básicos adeudados, si se busca incluirlos en la demanda.
Mientras más completa sea la documentación, más sólido será el caso ante el tribunal.
¿Cuáles son los costos y tiempos del proceso?
El costo de una demanda de arrendamiento depende del monto de la deuda y de la asesoría legal requerida. En cuanto a los tiempos, la nueva normativa ha reducido significativamente los plazos:
- El arrendatario tiene 10 días desde la notificación y requerimiento para pagar o presentar su defensa.
- Si no responde ni paga, el juez puede decretar el lanzamiento y ordenar la restitución en un plazo de 10 días adicionales.
Esto significa que, con la representación adecuada, un propietario puede recuperar su inmueble en poco tiempo dependiendo del tribunal y la carga de trabajo existente.
Paso a paso del proceso judicial contra un arrendatario moroso
Una vez presentada la demanda de arrendamiento, comienza el proceso judicial que busca obligar al arrendatario moroso a pagar lo adeudado y devolver la propiedad. Este procedimiento está regulado por la ley y se desarrolla en los Tribunales Civiles Competentes. A continuación, te explicamos las principales etapas.
- Presentación de la demanda y admisión a trámite: El proceso comienza cuando el abogado del propietario presenta la demanda de arrendamiento ante el Juzgado de Letras en lo Civil. En ella se detalla la deuda, las fechas de incumplimiento y la solicitud de restitución del inmueble.
El tribunal revisa que la documentación esté completa (contrato, comprobantes, notificaciones previas) y, si todo está correcto, admite la demanda a trámite. Este paso es clave, ya que da inicio formal al proceso judicial. - Notificación al arrendatario moroso: Una vez admitida, el tribunal ordena notificar al arrendatario moroso. Generalmente, la notificación se entrega en el mismo domicilio arrendado, lo que evita demoras innecesarias.
Desde la fecha de notificación/requerimiento, el arrendatario tiene 10 días para responder: puede pagar la deuda total, llegar a un acuerdo o presentar una defensa (llamada “excepciones”). Si no realiza ninguna acción dentro de ese plazo, el proceso continúa directamente hacia el lanzamiento. - Etapa de defensa o pago: Si el arrendatario responde, el tribunal analiza los argumentos y revisa la documentación de ambas partes.
Si el arrendatario paga parte de la deuda, el proceso no se detiene automáticamente: el propietario puede exigir el saldo pendiente y la restitución del inmueble. Por el contrario, si paga el total adeudado y las costas del juicio, el procedimiento terminará. - Sentencia y lanzamiento del inmueble: Si el juez determina que existe incumplimiento, dicta una sentencia favorable al propietario y ordena el lanzamiento del arrendatario, es decir, el desalojo de la propiedad.
El tribunal fija una fecha para el lanzamiento, generalmente dentro de los 10 días siguientes. Si el arrendatario no entrega el inmueble de manera voluntaria, se puede solicitar el auxilio de la fuerza pública para ejecutar la orden.
El lanzamiento judicial es la etapa final del proceso: permite al propietario recuperar su vivienda o local comercial de forma legal, con respaldo del tribunal. - Recuperación del inmueble y cierre del proceso: Con la propiedad devuelta, el abogado puede solicitar al tribunal el cierre definitivo del caso. Si existen daños materiales o deudas adicionales, el propietario puede iniciar una demanda civil complementaria para exigir reparación o indemnización.
En Legalfit, acompañamos a los propietarios durante todo este proceso. Contáctanos a través del formulario para revisar tu caso y recuperar tu propiedad con respaldo legal.
Consejos para evitar arrendatarios morosos
Enfrentar un conflicto con un arrendatario moroso puede ser una experiencia compleja y desgastante. Por eso, la mejor estrategia es prevenir desde el inicio. A continuación, te compartimos algunas recomendaciones clave para evitar problemas de morosidad y proteger tu propiedad antes de firmar un contrato de arriendo.
- Evalúa los antecedentes del arrendatario: Antes de arrendar, dedica tiempo a conocer a la persona interesada. Solicita:
- Certificados de cotizaciones AFP o liquidaciones de sueldo, que acrediten ingresos estables.
- Referencias de arrendadores anteriores, si es posible.
Una evaluación responsable te permitirá detectar señales de alerta y reducir el riesgo de incumplimiento.
- Redacta un contrato de arriendo sólido y firmado ante notario: Un contrato bien elaborado es la mejor defensa legal. Asegúrate de que incluya:
- Monto del arriendo, forma y fecha de pago.
- Cláusulas de término anticipado por incumplimiento o no pago.
- Obligaciones sobre gastos comunes y servicios básicos.
- Monto y condiciones de la garantía o depósito en garantía.
Firmarlo ante notario otorga un respaldo adicional, ya que el documento adquiere valor probatorio ante tribunales.
- Mantén un registro de pagos y comunicaciones: Llevar un control ordenado de los pagos es fundamental. Prefiere siempre medios trazables, como transferencias bancarias o comprobantes electrónicos, y guarda los respaldos.
También conserva correos o mensajes que acrediten cualquier acuerdo o reclamo, ya que sirven como evidencia si es necesario presentar una demanda de arrendamiento. - Considera un aval o codeudor solidario: Pedir un aval o codeudor solidario es una práctica común y recomendable. En caso de incumplimiento del arrendatario, esta persona se hace responsable del pago de las deudas.
Asegúrate de que el aval cuente con ingresos comprobables y que su compromiso quede claramente establecido en el contrato de arriendo. - Mantén una comunicación clara y respetuosa: Muchos conflictos de arriendo surgen por falta de comunicación. Mantén un canal abierto y formal con el arrendatario para resolver dudas o retrasos antes de que escalen.
Una relación cordial y documentada puede evitar llegar a instancias judiciales.
Recupera tu propiedad con asesoría legal especializada
Enfrentar a un arrendatario moroso no solo implica un problema económico, sino también emocional. La incertidumbre por recuperar tu propiedad y la complejidad del proceso judicial pueden generar frustración. Sin embargo, hoy existen mecanismos legales claros y eficaces que permiten resolver estos conflictos en menos tiempo y con respaldo jurídico.
Contar con asesoría legal especializada marca la diferencia entre un proceso lento y una solución rápida. En Legalfit, nuestro equipo de abogados expertos en arrendamientos te acompaña desde la evaluación del caso hasta la restitución efectiva del inmueble, asegurando que cada paso se realice conforme a la ley y protegiendo tus derechos como propietario.
No esperes a que la deuda crezca o el conflicto se agrave. Contáctanos hoy a través de nuestro formulario o Whatsapp para recibir orientación personalizada y recuperar tu propiedad con respaldo legal, eficiencia y tranquilidad.
